在买房时，我们常听到“房龄”和“产权期限”这两个概念，很多人以为它们是一回事，但实际上区别很大。
搞混了它们，可能会影响贷款、税费，甚至房子的未来价值！
今天我们就来说说它俩的区别和影响。
一. 什么是“房龄”？
1、房龄 = 房子从建成到现在的时间，类似于房子的“年龄”。
怎么计算房龄呢？
从开发商完成建设并通过验收（拿到《竣工验收备案表》）那天开始计算。
2、房龄会影响什么呢？
贷款：银行通常要求“房龄 + 贷款年限 ≤ 30~40年”，太老的房子可能贷不到款或年限缩短。
房价：同样地段，房龄小的房子通常更值钱，老房子可能贬值更快。
居住体验：房龄大的房子可能存在管道老化、电路陈旧等问题，维修成本更高。
比如：
某小区2010年建成，2024年出售，房龄就是 ：14年。
如果银行规定“房龄 + 贷款年限 ≤ 35年”，那么这套房子最多能贷：21年（35 - 14 = 21）。
二. 什么是“产权期限”？
1、产权期限 = 土地使用权的剩余年限，也就是这块地还能用多少年。
怎么计算呢？
从开发商拿地那天开始计算，住宅一般是 70年（商业40年、工业50年）。
2、会影响什么呢？
房子到期怎么办？ 根据《民法典》，住宅用地到期后可以自动续期（可能要补缴少量费用），一般不会影响居住。
市场心理：产权剩余年限少的房子，可能让买家犹豫，影响转手价格。
比如：
开发商2005年拿地，2010年建成交房，2024年出售：
房龄 = 2024 - 2010 = 14年
产权剩余年限= 70 - (2024 - 2005) = 51年
很多人买房时，以为产权期限是从买房那天开始算，其实不是的，是从开发商拿地的那天算。也就是说，如果开发商拿了地，迟迟不盖房，它的期限也是越来越短的。
三. 关键区别：房龄 vs 产权期限
四. 普通人最该关注什么？
1、买房时
房龄超过20年：可能影响贷款，建议提前咨询银行。
产权剩余不足30年：虽然能续期，但可能影响买家心理，压低房价。
2、卖房时
房龄小的房子更好卖，尤其是次新房（5-10年）。
产权剩余年限长的房子（如拿地晚、开发慢的项目）可能更有优势。
3、自住时
房龄大的房子注意检查水电、管道、电梯等设施，避免后期维修麻烦。
产权到期问题不用太担心，住宅自动续期，费用一般不高。
五. 如何查房龄和产权年限？
房产证/不动产证：部分会标注竣工日期（房龄）和土地使用年限。
住建局/不动产登记中心：可查询原始档案，确认准确时间。
购房合同：查看交房时间和土地出让信息。
最后，总结一下：
房龄= 房子从建成到现在的时间，影响贷款和房价。
产权期限 = 土地还能用多少年，住宅一般是70年（从拿地算）。
老房子（房龄大）可能贷款难，但产权剩余少的房子只要价格合适也能买（毕竟能续期）。
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